El mercado inmobiliario argentino está atravesando un proceso de cambios constantes y, en especial, el sector de alquileres vive un momento de fuerte reacomodamiento. Tras la derogación de la Ley de Alquileres anterior y la vuelta a un esquema más libre entre partes, propietarios e inquilinos se encuentran ante un escenario nuevo, con más flexibilidad, pero también con dudas sobre cómo negociar correctamente.
En Ottonelli Servicios Inmobiliarios te contamos cómo está hoy el panorama, qué tener en cuenta y cuáles son las mejores estrategias tanto para alquilar como para poner una propiedad en renta.
1. ¿Qué pasa actualmente con la Ley de Alquileres?
Hoy no existe una ley rígida como la que se aplicó entre 2020 y 2023.
El decreto vigente permite que las partes acuerden libremente:
- Duración del contrato
- Frecuencia y método de actualización
- Moneda de pago
- Índices o porcentajes de ajuste
- Garantías
Esto generó un mercado más dinámico, pero también hizo necesario que cada contrato esté redactado con claridad para evitar conflictos.
2. El mercado hoy: más oferta, más movimiento, y ajustes más cortos
En la práctica actual se observa:
- Contratos más cortos (generalmente 12 meses).
- Ajustes más frecuentes: cada 3 ó 4 meses, según acuerdo.
- Índices acordados entre partes, usualmente vinculados al IPC.
- Mayor disponibilidad de unidades por parte de propietarios que antes habían retirado sus propiedades del mercado por la ley anterior.
Esto generó una baja en la tensión del mercado y un crecimiento moderado pero estable de la oferta.
3. Consejos para propietarios
a) Establecer cláusulas claras desde el principio
La libertad contractual es una ventaja, pero para evitar problemas es clave tener un contrato profesional, sin ambigüedades.
b) Ajustes previsibles
Los propietarios suelen preferir actualizaciones trimestrales, pero es recomendable no fijar ajustes excesivos para mantener la unidad ocupada y competitiva en el mercado.
c) Cuidar el valor real de mercado
Un precio inicial demasiado alto puede dejar la propiedad vacía por meses. Lo ideal es ajustar a valores reales según ubicación, estado y demanda de la zona.
d) Favorecer buenas relaciones
Un buen inquilino cuida la propiedad, cumple y renueva: siempre es más rentable una relación estable que una rotación constante.
4. Consejos para inquilinos
a) Comparar antes de decidir
Con más oferta, es posible encontrar mejores opciones o negociar condiciones.
b) Leer el contrato con atención
Especialmente el método de actualización, garantías, plazos y estado de conservación.
c) Negociar es válido
Hoy muchas de las condiciones son conversables: frecuencia de ajustes, depósito, tipo de garantía, plazo, etc.
d) Verificar el estado real de la propiedad
Es importante documentar todo en el acta de entrega para evitar responsabilidades futuras.
5. ¿Qué se ve en el Partido de la Costa?
En la Costa, el mercado tiene particularidades:
- Alta demanda de alquiler anual en ciudades como Mar de Ajó, San Bernardo, Santa Teresita y Costa Azul.
- Propietarios que vuelven a ofrecer unidades tras la derogación de la ley anterior.
- Interés creciente en alquiler temporario para complementar ingresos.
- Rentabilidad atractiva en departamentos modernos o bien ubicados.
Los contratos flexibles permiten a muchos propietarios alternar entre alquiler anual y temporario según la época del año.
6. Cómo protegerse en este nuevo escenario
Tanto propietarios como inquilinos se benefician si:
- Se firma un contrato bien redactado
- Se dejan claros plazos, ajustes y responsabilidades
- Se documenta el estado del inmueble
- Se actúa con transparencia y previsibilidad
Una buena asesoría inmobiliaria evita errores comunes que pueden traer conflictos más tarde.
Conclusión
El mercado de alquileres está en una etapa de transición, con mayor libertad pero también mayor responsabilidad para ambas partes. La clave es negociar con información, evitar improvisaciones y usar contratos claros y equilibrados.
