Cuando una propiedad sale a la venta y su titular registral ha fallecido, es muy común que aparezca una pregunta:
¿Se puede comprar una propiedad que está en sucesión?
La respuesta es sí.
Que una propiedad forme parte de una sucesión no significa que no pueda venderse ni que necesariamente exista un problema con la operación. De hecho, existen mecanismos legales y registrales que permiten concretar este tipo de compraventas cuando la situación sucesoria se encuentra correctamente encaminada.
Lo importante es entender que no todas las sucesiones se encuentran en la misma situación y que, antes de comprometer dinero, es fundamental conocer el estado del expediente, quiénes están legitimados para intervenir y qué documentación será necesaria para llegar a la escritura.
Por eso, cuando se trata de una propiedad en sucesión, el asesoramiento profesional desde el comienzo de la operación adquiere especial importancia.
¿Qué significa que una propiedad esté en sucesión?
Cuando fallece el titular de un inmueble, sus bienes integran la herencia y se inicia un proceso destinado a determinar quiénes son sus sucesores y cómo se transmitirá el patrimonio.
Uno de los pasos relevantes es la declaratoria de herederos, cuando corresponde, que determina quiénes tienen la calidad de herederos en una sucesión intestada.
Pero decir simplemente que una propiedad “está en sucesión” no permite conocer por sí solo cuál es su situación.
No es lo mismo que el propietario haya fallecido recientemente y todavía no se haya iniciado el sucesorio, que exista un expediente en trámite, que ya se haya dictado una declaratoria de herederos o que se encuentre todo preparado para instrumentar la venta.
Cada situación requiere analizar la documentación correspondiente.
¿Se puede comprar una propiedad si el titular falleció?
Sí, pero no alcanza con que una persona manifieste ser heredera.
Este es uno de los puntos que muchas veces generan dudas.
Si alguien nos dice:
“La casa era de mi padre y somos los hijos. La queremos vender.”
eso, por sí solo, no permite determinar que la operación pueda realizarse inmediatamente.
Primero habrá que conocer la situación sucesoria, verificar quiénes son los herederos y determinar de qué manera podrá instrumentarse la transmisión del inmueble.
Por eso, una operación de estas características no debería encararse de la misma manera que una compraventa en la que el titular registral se encuentra disponible para vender directamente.
¿Qué pasa si la sucesión ya está iniciada?
Si la sucesión ya fue iniciada, habrá que conocer el estado en que se encuentra.
Uno de los elementos importantes será determinar si existe o no una declaratoria de herederos, además de revisar las restantes actuaciones y documentación necesarias para avanzar con la venta.
Cuando existen varios herederos, también será necesario determinar quiénes deben intervenir en la operación.
La inscripción de una declaratoria de herederos no significa por sí sola que cada heredero pase a ser dueño individual de una parte determinada del inmueble: la comunidad hereditaria tiene sus propias reglas y la forma de disponer del inmueble dependerá de la situación concreta.
Por eso es importante que el caso sea analizado antes de comprometer una operación.
¿Es necesario esperar a que el inmueble esté inscripto a nombre de los herederos?
No necesariamente.
En determinadas situaciones, la venta puede instrumentarse mediante tracto abreviado, permitiendo que la transmisión al comprador se realice relacionando los antecedentes sucesorios correspondientes, sin necesidad de una inscripción intermedia del inmueble a nombre de los herederos.
Es una herramienta habitual dentro de la operatoria inmobiliaria y sucesoria, aunque su utilización dependerá de que se cumplan los requisitos correspondientes en cada caso.
Por eso, escuchar que una propiedad “todavía está a nombre del fallecido” no significa automáticamente que no pueda venderse.
Lo importante es determinar cómo puede instrumentarse correctamente la operación.
Entonces, ¿es seguro comprar una propiedad en sucesión?
Una propiedad en sucesión no es, por el solo hecho de estar en sucesión, una propiedad que deba evitarse.
Puede tratarse de una operación perfectamente viable.
Lo que sí cambia es la importancia de conocer previamente la situación jurídica y documental del inmueble.
Una sucesión ordenada, con los herederos correctamente identificados, la documentación correspondiente y un camino claro hacia la escrituración, es muy diferente de una operación en la que simplemente aparecen familiares del propietario fallecido manifestando que quieren vender.
En otras palabras:
el problema no es que la propiedad esté en sucesión; el problema sería avanzar sin conocer en qué situación se encuentra esa sucesión.
¿Qué debería revisar el comprador antes de entregar una reserva?
Antes de comprometer dinero, resulta conveniente conocer, entre otras cuestiones:
- quién figura como titular registral del inmueble;
- si el titular falleció y cuándo;
- si existe un expediente sucesorio;
- en qué estado se encuentra;
- si existe declaratoria de herederos, cuando corresponda;
- quiénes son las personas que intervienen en la venta;
- si existe acuerdo entre los interesados;
- qué documentación del inmueble se encuentra disponible;
- y cuál será el mecanismo previsto para llegar a la escritura.
La documentación concreta puede variar según cada caso, por lo que no existe una fórmula única para todas las sucesiones.
¿Por qué es importante la intervención de una inmobiliaria?
Cuando una propiedad está en sucesión, la intervención de una inmobiliaria profesional puede aportar algo que muchas veces el comprador no tiene: experiencia para detectar desde el comienzo que la operación requiere una revisión diferente.
Una inmobiliaria que trabaja habitualmente con compraventas no debería limitarse a publicar la propiedad y acercar comprador y vendedor.
Antes de avanzar con una reserva, es importante que solicite y analice la documentación disponible, conozca quiénes intervienen en la sucesión y advierta si existen cuestiones que deben ser revisadas antes de comprometer la operación.
Además, la inmobiliaria puede coordinar el intercambio de información con el escribano y los profesionales que intervienen en el sucesorio, de manera que la situación documental pueda conocerse antes de que el comprador entregue una suma de dinero importante.
Esto es especialmente relevante porque muchas dificultades que aparecen en una compraventa podrían detectarse mucho antes si la documentación se revisa desde el principio.
La inmobiliaria no reemplaza al escribano ni al abogado
La intervención de una inmobiliaria profesional no significa que la inmobiliaria reemplace las funciones del escribano o del abogado que interviene en la sucesión.
Cada profesional tiene su función.
El escribano será quien intervenga en la instrumentación de la escritura y realice los controles notariales y registrales correspondientes, mientras que el abogado puede intervenir en el expediente sucesorio y en las cuestiones procesales que correspondan.
La función de la inmobiliaria, entre otras cosas, es ordenar la operación desde el comienzo, solicitar la documentación necesaria, detectar posibles inconvenientes y evitar que comprador y vendedor avancen a ciegas.
En una operación sucesoria, esa tarea previa puede ser especialmente valiosa.
¿Se puede hacer una reserva sobre una propiedad en sucesión?
Sí, pero debe hacerse conociendo previamente la situación concreta.
Una reserva no debería utilizarse para descubrir después quiénes son los herederos, si la sucesión está iniciada o si existe alguna cuestión que impida llegar a la escritura.
Lo razonable es que, antes de aceptar una reserva, se haya analizado la documentación disponible y se conozca cuál es el camino previsto para concretar la operación.
En determinadas situaciones podrán establecerse condiciones específicas en la reserva o en el instrumento posterior, de acuerdo con lo que indiquen los profesionales intervinientes.
El objetivo es sencillo:
que el comprador sepa qué está comprando y bajo qué condiciones se va a concretar la escritura antes de comprometer su dinero.
Un ejemplo práctico
Supongamos que aparece a la venta una casa en la Costa Atlántica cuyo titular falleció.
Dos de sus hijos se presentan en la inmobiliaria y manifiestan que quieren venderla.
Para un comprador, podría resultar tentador pensar:
“Son los hijos, tienen la escritura y los dos están de acuerdo. Listo.”
Pero una inmobiliaria con experiencia en este tipo de operaciones debería hacer algunas preguntas antes de avanzar:
¿Existe sucesión?
¿Quiénes son todos los herederos?
¿Hay declaratoria?
¿En qué estado está el expediente?
¿Qué documentación existe?
¿Qué debe ocurrir para que pueda escriturarse a nombre del comprador?
Recién con esa información se puede determinar cuál es el camino correcto.
Y muchas veces, cuando toda la documentación está en orden, la respuesta será simplemente:
sí, la propiedad puede venderse y la operación puede avanzar normalmente.
Comprar en sucesión no debería ser motivo para descartar una propiedad
A veces, cuando un comprador escucha las palabras “sucesión” o “propiedad heredada”, automáticamente piensa que se trata de una operación complicada o riesgosa.
No necesariamente es así.
Una propiedad puede estar en sucesión y ser perfectamente vendible.
Lo importante es que la situación sucesoria esté correctamente acreditada y que la operación sea revisada por los profesionales que corresponda antes de avanzar.
En ese sentido, trabajar con una inmobiliaria que conozca el mercado y tenga experiencia en operaciones inmobiliarias permite que estas cuestiones se detecten desde el comienzo, se solicite la documentación necesaria y, cuando corresponde, se consulte con el escribano o abogado interviniente antes de que comprador y vendedor asuman compromisos que después puedan resultar difíciles de modificar.
En definitiva
Sí, se puede comprar una propiedad que está en sucesión.
Que exista una sucesión no significa que la propiedad tenga un problema ni que la operación sea necesariamente más riesgosa.
Lo importante es saber en qué estado se encuentra la sucesión, quiénes están legitimados para vender y qué documentación será necesaria para llegar correctamente a la escritura.
Y justamente por eso, cuando se trata de una propiedad heredada, la intervención de una inmobiliaria profesional puede aportar tranquilidad al comprador: no solamente por encontrarle una propiedad, sino por acompañar y ordenar la operación desde el primer momento, detectar la documentación que debe revisarse y coordinar con los profesionales correspondientes para que la compraventa avance sobre bases claras.
En una operación inmobiliaria, la tranquilidad no debería depender de confiar simplemente en lo que nos dicen las partes. Debe surgir de haber revisado la documentación y saber que existe un camino claro para llegar a la escritura.
La información de este artículo es de carácter general y no reemplaza el asesoramiento de un abogado o escribano respecto de una sucesión o una operación inmobiliaria determinada.
